为什么今天聊贵阳？
因为它很典型，也很“矛盾”。一边是人口流入，一边是楼市低迷。
当全国楼市进入调整后半程，这种错位，正在越来越多的城市出现。这也正是我持续写这个系列城市分析的原因。
01
最近经常刷到一个全网疯传的“2025年全国人口净流入城市榜单”，看完直接惊呆了。
贵阳以19.8万的净流入量，仅次于深圳，力压杭州、成都等热门城市，居然排第二。
查了一下数据，的确来自自媒体造的野榜。
再追溯，根据官方报道，2024年贵阳常住人口增量达到19.96万，当年全国第一，超过深圳的19.9万，增量已连续4年超过10万人，相较于七普时期增加了61.55万人，增量位居全国前列。
2025年的数据目前没有公布，按照这个惯性，不会差太多。
过去在分析楼市的时候有个观点，人口是楼市的“基石”，通过人口净流入来判断楼市趋势。
但在贵阳，这个逻辑彻底失灵，因为这里的人口增量和我们认知中“能托举楼市”的人，不是一群人。
贵阳的人口流入是典型的省内虹吸。
数据显示，流入人口中，70%-80%来自毕节、遵义、黔南、黔东南等贵州周边地市，几乎没有省外跨区域高价值人口流入，仅少量高校毕业生和基础运维人员。说白了是省内县域人口向省会集中，处于“进城务工”或“低成本避难”阶段，他们的原始财富积累并不足以支撑在省会立刻完成购房转化，而深圳、杭州、成都、武汉的人口流入，是来自全国的高薪人才、创业群体、投资客，二者的购买力、购房需求，有着天壤之别。
02
收入水平，才是房地产的底层锚。
贵阳在贵州省内，是最大最繁华的中心城市，无论是收入水平，还是消费水平，在贵州省内肯定都是排第一。但是，如果放在全国省会城市来看，甚至是同样能级的二线城市中来看，它有一个很现实的问题，人均收入偏低。
按照官方统计，2025年贵阳人均可支配收入52778元。一些非官方的统计，平均年薪能达到12万+，而实际反馈私企收入也就在4000-8000元。
为什么偏差这么大？体制内占比很高，这就出现“统计看不低，体感其实不高”的情况。即便按较宽口径估算，贵阳整体收入水平，也明显低于深圳和杭州。贵阳虽然靠大数据和新能源留住了人，但产业转化为高薪岗位的速度慢。
一套90平方的刚需房，按均价8621元/平方计算，总价约78万，需要一个家庭不吃不喝攒12年以上才能全款。如果首付15%，月供接近3000元，占普通工薪族月薪的一半，加杠杆能力极弱。
更关键的是，大量流入人口优先选择租房，人口增量只转化了租赁需求，并没有转化为商品房购房需求。我们查了一下数据，贵阳的核心区域比如白云区、观山湖区，租售比普遍能达到3%以上，即便老城核心云岩区和南明区，也在2.5%以上。
03
房子比人多太多。
过去几年，贵阳其实经历过一轮疯狂的地产扩张，土地供应规模一度高位运行，原因大家都知道的，就不细说。
去年年末，铭腾机构发布了一份分析年报，指出商业、公寓库存严重积压。为了指向性更精确，我们做了这部分数据剔除，针对新建住宅：
观山湖区：去化周期11个月
南明主城：去化周期29个月
云岩区：去化周期29个月
白云区：去化周期16个月
南明双龙：去化周期16个月
经开区：去化周期19个月
花溪区：去化周期21个月
乌当区：去化周期12个月
市场极度分化，仅观山湖库存健康，还能稳住1万2，南明主城库存之高的原因，主要是受到南明河壹品、首钢贵州之光等项目影响，远郊几乎无解。即便2025年新房供应收缩15%，在这样的背景下，慢变量的人口，根本对抗不了快变量的供给。
二手房是全市场最大包袱，挂牌量很神秘，其实已经稳稳站上6万套，创历史峰值，形成堰塞湖，而且超级大盘林立，像花果园单小区目前在贝壳的挂牌量就接近6000套。超级大盘的投资客进入集中套现期之后，价格战极惨烈，卷到姥姥家了。
贵阳在2025年还被评为全国“美丽城市”第一，是全球首个“国家森林城市”，但这种定性对楼市是双刃剑。
当下，历史遗留问题一时半会无法解决，但贵阳的做法是先保局部——观山湖区，算得上是一个健康的市场，也是全村的希望。
我们花很多时间写城市观察，实际上是通过案例告诉大家，今天的楼市，已经不能再用过去那套逻辑去理解。当调整进入后半程，表面的数据，反而最容易误导判断，常住人口增量≠城市价值≠楼市红利，关键在于人口质量与产业承载能力。
中西部很多强省会，都存在“省内虹吸吸人、产业不足托不住房价、天量库存消化漫长”的共性困境。
反过来看，有些城市在抢人和产业布局这件事上下手很早，的确是有魄力的，之前的合肥，最近的苏州也有点红，后面我们会写这个。
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